Chaque mois, je reçois des personnes qui vivent en Île-de-France et regardent Arras. Ce qui a changé depuis deux ou trois ans, ce n'est pas leur nombre, c'est leur projet. Il n'est plus question de couper avec Paris, mais d'y aller deux jours par semaine. Cette nuance change tout : le type de bien recherché, le budget, et même la zone qui a du sens.
Ce qui a changé dans le projet parisien
Arras est à cinquante minutes de Paris en train. On voit moins de gens qui déménagent pour de bon et davantage de personnes qui travaillent deux jours par semaine à Paris. Résultat : elles ne cherchent plus un petit appartement près de la gare mais une maison de 100 à 130 m² avec une pièce en plus pour le bureau, à un quart d'heure de la gare.
Ce profil n'est pas marginal : dans le rapport de marché de la Communauté Urbaine d'Arras, « ceux qui travaillent à paris ou lille » figure parmi les quatre profils d'acquéreurs identifiés, avec un budget de 220 000 à 350 000 €. Un quart d'heure de la gare maximum, une pièce pour le bureau, une bonne connexion internet. Ils décident vite, souvent après une seule visite.
Si vous vendez en même temps que vous achetez, l'inverse est vrai aussi : une pièce supplémentaire pouvant servir de bureau, et la fibre, valent la peine d'être mises en avant dans l'annonce.
Concrètement, la pièce en plus n'est plus un confort mais un critère éliminatoire. Une maison de 100 à 130 m² qui n'offre aucun espace fermé utilisable en bureau sort des recherches, quel que soit son prix au mètre carré.
La desserte, sobrement
Arras est à environ cinquante minutes de Paris en TGV direct, et à une quarantaine de minutes de Lille en train. La gare est dans la ville, pas en périphérie, ce qui explique pourquoi le critère qui revient le plus souvent n'est pas la distance à Paris mais le temps de porte à porte jusqu'au quai.
En voiture, l'A1 relie Paris et Lille, l'A26 ouvre vers Reims et le littoral. C'est ce croisement qui rend possible le schéma le plus fréquent aujourd'hui : un poste à Paris deux jours par semaine, ou un poste à Lille en voiture ou en train le reste du temps.
Sur le budget transport, prenez le temps de comparer les abonnements de fréquence en vigueur au moment de votre projet, directement auprès de l'opérateur : les formules et leurs conditions évoluent, et une hypothèse ancienne fausse tout le plan de financement.
Quel budget pour quel type de bien
Le profil décrit plus haut cherche entre 100 et 130 m². Voici ce que cela représente dans les zones situées à un quart d'heure de la gare, à partir des médianes DVF du prix au mètre carré maison par zone. Les deux colonnes de budget encadrent la moitié centrale des ventes de la zone, entre le premier et le troisième quartile.
| Zone | Médiane maison | 100 m² | 130 m² |
|---|---|---|---|
| Arras centre | 2 259 €/m² | 184 200 et 284 500 € | 239 500 et 369 900 € |
| Saint-Pol | 1 885 €/m² | 160 800 et 220 800 € | 209 000 et 287 000 € |
| Saint-Laurent-Blangy | 1 932 €/m² | 161 900 et 221 700 € | 210 500 et 288 200 € |
| Achicourt | 1 910 €/m² | 160 000 et 223 600 € | 208 000 et 290 700 € |
| Dainville | 1 991 €/m² | 170 700 et 236 100 € | 221 900 et 306 900 € |
| Anzin-Saint-Aubin | 2 409 €/m² | 195 300 et 278 000 € | 253 900 et 361 400 € |
Ces budgets se lisent en regard du budget du profil, 220 000 à 350 000 €. Elles disent une chose simple : le budget passe partout en périphérie immédiate, et se tend dans le centre intra-boulevards, où coeur intra-boulevards : Hyper Centre, Préfecture, Vauban.
Deux zones se lisent en miroir. Anzin-Saint-Aubin porte la médiane maison la plus élevée du tableau, 2 409 €/m² sur 67 ventes, avec une moitié centrale des ventes entre 1 953 et 2 780 €/m². À l'inverse, Achicourt et Saint-Laurent-Blangy restent les entrées de gamme les plus accessibles du tableau à surface égale, respectivement 1 910 €/m² et 1 932 €/m².
Le détail zone par zone, avec les médianes appartement et l'évolution sur cinq ans, est dans l'article prix au m² à Arras quartier par quartier et dans le rapport de marché de la CUA.
Combien de temps prévoir
Le délai de vente médian du secteur est de 62 jours. C'est la durée moyenne entre la mise en vente d'un bien et sa vente, donc l'ordre de grandeur du temps pendant lequel un bien qui vous intéresse reste disponible, sur les biens qui ne partent pas en quelques jours.
Pour une installation calée sur une rentrée scolaire, démarrer la recherche quatre à six mois avant la date cible est un rythme tenable. Cela laisse le temps de visiter sans se précipiter, d'obtenir l'accord de prêt, et d'absorber le délai entre le compromis et la signature.
Le détail de ce qui allonge ou raccourcit une vente est repris dans l'article délai de vente à Arras.
La méthode, en quatre temps
- Caler la zone avant de regarder les biens. Deux critères seulement : le temps de porte à porte jusqu'à la gare un matin de semaine, et le secteur scolaire si vous avez des enfants. Tout le reste se négocie, pas ces deux-là.
- Visiter le quartier à deux moments différents. Un samedi matin et un mardi à 18 h ne racontent pas la même rue : circulation, stationnement, bruit, vie du quartier. C'est la vérification que les gens qui regrettent leur secteur n'ont pas faite.
- Se faire référencer pour l'off-market. Une partie des maisons familiales change de main sans annonce publique. Être connu comme acheteur sérieux, avec un budget et une zone précis, c'est ce qui donne accès à ces biens avant leur mise en ligne.
- Faire visiter la short-list par quelqu'un sur place. Quand on habite à deux cents kilomètres, on ne peut pas se déplacer pour chaque bien. Une première visite déléguée, avec une vidéo et un retour honnête sur l'environnement immédiat, évite les allers-retours inutiles.
Ce séquencement paraît lent vu de Paris. Il l'est moins qu'une offre posée sur un secteur choisi en une journée, puis une revente deux ans plus tard.
Arras ou Lille
La question revient à chaque rendez-vous. Les deux villes sont sur le même axe, et à quarante minutes l'une de l'autre en train. Ce qui les sépare, ce n'est pas la desserte, c'est le type de vie quotidienne.
Lille offre un marché de l'emploi plus profond, une offre culturelle et universitaire d'une autre échelle, et la densité qui va avec. Arras offre une ville à taille humaine, où la gare, le centre et les écoles se rejoignent à pied, et où une maison avec jardin reste atteignable pour le budget qui n'achète qu'un appartement en métropole.
Sur l'immobilier, je m'en tiens à ce que je peux sourcer : sur le secteur arrageois, la fourchette maison va de sur les zones les plus accessibles à 2 259 €/m² dans le centre intra-boulevards. Je ne cite pas de fourchette lilloise, ce n'est pas mon secteur et je n'ai pas les ventes en main.
Le vrai départage se fait sur un point : si vous allez à Paris deux jours par semaine, la question n'est plus Arras ou Lille, mais le temps de porte à porte jusqu'à un quai. C'est là qu'Arras devient difficile à battre.
Pour situer votre projet dans le marché du moment, le rapport de marché de la CUA reprend les prix, les délais et les profils d'acquéreurs. Si vous avez un bien à vendre, le formulaire d’estimation permet de préparer votre échange avec Gwenaël.
Guide complet
Vivre à Arras : le média local
Approfondissez le sujet dans notre guide pilier, mis à jour chaque trimestre.
Questions fréquentes
On vous répond
Le profil des acheteurs venus de Paris a-t-il vraiment changé ?
Oui, et c'est le constat le plus net du rapport de marché. Arras est à cinquante minutes de Paris en train. On voit moins de gens qui déménagent pour de bon et davantage de personnes qui travaillent deux jours par semaine à Paris. Résultat : elles ne cherchent plus un petit appartement près de la gare mais une maison de 100 à 130 m² avec une pièce en plus pour le bureau, à un quart d'heure de la gare. C'est aujourd'hui l'un des quatre profils d'acquéreurs qui structurent la demande sur le secteur.
Faut-il encore viser un appartement près de la gare ?
Pas nécessairement, et c'est contre-intuitif. Les petits appartements près de la gare sont moins disputés qu'avant : c'est là que la négociation est la plus ouverte. La demande s'est déplacée vers les maisons familiales avec une pièce en plus, ce qui laisse plus de marge de discussion sur les petites surfaces du secteur gare.
Quel budget pour une maison de 100 à 130 m² à un quart d'heure de la gare ?
D'après les fourchettes de prix au mètre carré par zone, une maison de 110 m² se situe entre 178 100 et 243 900 € à Saint-Laurent-Blangy, entre 176 000 et 246 000 € à Achicourt et entre 202 600 et 313 000 € dans le centre intra-boulevards. Ce sont des fourchettes de zone, pas un prix : l'état, l'étiquette énergétique et le stationnement déplacent un bien d'une borne à l'autre.
Combien de temps prévoir entre la décision et l'emménagement ?
Quatre à six mois de recherche avant la date cible est un rythme réaliste, notamment si le changement d'école doit tomber à la rentrée. Côté marché, le délai de vente médian du secteur est de 62 jours, auxquels s'ajoute le temps entre le compromis et la signature.
Gwenaël Deltombe
Mandataire indépendant · Arras et sa communauté urbaine
Depuis 2020, j'accompagne acheteurs, vendeurs et investisseurs sur Arras et la Communauté Urbaine d'Arras (CUA). Mandataire indépendant en immobilier.