Prix au m² à Arras quartier par quartier en 2026

Les portails immobiliers affichent un prix moyen unique pour Arras. Le problème : entre le centre intra-boulevards et les quartiers périphériques, l'écart est considérable. Voici la cartographie quartier par quartier, calculée sur la base DVF géolocalisé (DGFiP / Etalab), période 1er janvier 2023 au 30 décembre 2025.

D'où viennent ces chiffres

Toutes les valeurs ci-dessous sont recalculables ligne à ligne depuis la base DVF géolocalisé (DGFiP / Etalab), période 1er janvier 2023 au 30 décembre 2025. Ventes portant un seul logement (maison ou appartement), dépendances admises, surface >= 9 m². Médiane du prix au m² sur la surface du logement. Quartiers d'Arras = IRIS INSEE, rattachement par coordonnées. Je publie une médiane et non un prix unique, encadrée par le premier et le troisième quartile, avec le nombre de ventes retenues. En dessous de cinq ventes, aucune médiane n'est publiée : la mention est explicite.

Ce choix n'est pas de la prudence, c'est de l'exactitude. Sur un marché où deux rues voisines ne se vendent pas au même prix, un chiffre unique donne une fausse précision : il place au même niveau une maison de rapport sur un boulevard passant et une maison rénovée dans une rue calme à trois cents mètres. La médiane dit où se situe la vente du milieu, les quartiles disent dans quel intervalle se situe la moitié centrale des ventes, et la visite tranche où se place un bien précis. Le détail commune par commune figure dans le rapport de marché de la CUA.

Prix au m² 2026 par zone

Les valeurs ci-dessous sont celles du module de référence du site, celui-là même qui alimente le guide pilier : pour chaque quartier d'Arras, la médiane maison et la médiane appartement, et le nombre de ventes sur lequel elle repose.

Cinq ans de prix, année par année

La série ci-dessous porte sur le prix médian au m² d'Arras intra-muros, sur la période couverte par les ventes signées et publiées, de 2021 à 2025.

Première précaution de lecture : cette série est une médiane annuelle calculée sur Arras intra-muros, alors que le tableau par zone plus haut donne des fourchettes observées zone par zone, sur un périmètre plus large. Les deux ne se comparent pas terme à terme. Pour situer un bien précis, c'est la fourchette de sa zone qui fait foi, jamais la médiane.

Ce que la série montre : +11,5 % sur cinq ans, toutes typologies confondues, mais pas en ligne droite. L'appartement a bondi en 2022 avant de redescendre, la maison a reculé en 2024 puis repris en 2025, et sur la dernière année les deux typologies vont en sens contraire, -1,3 % en appartement et +5,4 % en maison. Le mouvement le plus instructif n'est donc pas l'amplitude de la hausse, c'est son irrégularité : il y a des années de recul. Un marché de ce type ne récompense pas celui qui attend le bon moment, il récompense celui qui part au bon prix.

Ce que la série ne montre pas, et c'est l'essentiel : une médiane lissée additionne des biens qui n'ont pas suivi la même trajectoire. La hausse s'est concentrée sur les logements en bon état, bien isolés, avec stationnement. Les biens à rafraîchir ou mal classés au DPE n'ont pas progressé au même rythme, et certains ont perdu du terrain. Deux logements de la même rue vendus la même année peuvent se situer aux deux bornes de la fourchette de leur zone.

Le premier facteur de dispersion est l'étiquette énergétique. Un F ou un G se négocie 8 à 15 % en dessous d'un bien comparable classé C ou D. Sur une médiane qui progresse de 11,5 % en cinq ans, toutes typologies confondues, un écart de cet ordre suffit à faire reculer un bien en valeur réelle pendant que la courbe d'ensemble monte. Deux propriétaires peuvent donc lire la même série et en tirer des conclusions opposées, l'un à raison, l'autre à tort.

Le second facteur est géographique, et le tableau par zone le rend visible : les tendances observées ne sont pas les mêmes partout sur le secteur. Une médiane unique additionne des zones qui montent et des zones qui tiennent leur niveau. Elle a une utilité, dire le sens général du marché, et une limite, ne rien dire de la rue concernée.

Le troisième facteur est l'état de préparation du bien. À caractéristiques équivalentes, un logement rangé, correctement photographié, vendu avec un dossier de diagnostics complet, se situe dans le haut de la fourchette de sa zone. Le même bien mal présenté se retrouve en bas de cette fourchette, puis en dessous après deux baisses de prix. Cette différence ne se voit dans aucune série annuelle : elle se joue au moment de la mise en marché.

Pour l'année en cours, qui sort de la période couverte par cette série, la lecture actualisée est dans le rapport de marché de la CUA.

Pourquoi le centre est-il si cher ?

Trois facteurs cumulatifs : la proximité de la gare (7 minutes à pied du centre), la rareté du foncier, et la demande liée au télétravail qui s'est structurée après 2020. Sur le patrimoine, la précision compte : ce qui est inscrit au patrimoine mondial de l'UNESCO à Arras, c'est le beffroi, au titre des beffrois de Belgique et de France. Le périmètre protégé qui entoure le centre, lui, limite très concrètement la construction neuve et les modifications de façade.

Le stock disponible y est donc structurellement mince : on ne construit presque plus dans ce périmètre, et les biens qui se libèrent trouvent preneur sans avoir besoin d'être exposés longtemps.

L'effet DPE : la décote qui change tout

Un logement classé F ou G se vend 8 à 15 % moins cher qu'un bien comparable classé C ou D. Sur un appartement de 90 m² au prix médian du secteur Arras centre, soit 210 600 €, cela représente 16 800 à 31 600 € de décote effective.

Deux natures de chiffres cohabitent ici, et il ne faut jamais les mélanger. La fourchette locale est une observation de terrain. La mesure publiée, elle, est nationale, et comme l'exemple ci-dessus porte sur un appartement, c'est le chiffre appartement qui s'applique : environ 12 % d'écart entre un appartement classé G et un appartement classé D comparable, selon Notaires de France, étude « La valeur verte des logements », transactions 2024. En maison, l'écart mesuré est bien plus large, environ 25 %.

Ce que l'écart de prix change quand on négocie

Aucune source publique ne permet de chiffrer une marge de négociation moyenne : les ventes publiées ne contiennent que le prix signé. Ce que le terrain dit est plus utile qu'un pourcentage. Sur un bien correctement positionné, la discussion porte sur quelques points de prix, pas sur des dizaines de milliers d'euros arrachés à la table. Le prix de départ décide, pas le talent du négociateur.

Le raisonnement vaut dans les deux sens. Un vendeur qui affiche 10 % au-dessus de la fourchette de sa zone ne récupère pas ces 10 % : il perd des semaines de visibilité, puis baisse, et signe souvent en dessous de ce qu'il aurait obtenu en partant juste. Un acheteur qui découvre un bien affiché dans le bas de la fourchette de sa zone n'a pas trouvé une marge de négociation, il a trouvé un bien qui partira vite.

La méthode complète, offre écrite, arguments recevables et ceux qui braquent, est détaillée dans l'article négocier le prix.

Le marché off-market : une part des belles maisons

Sur le segment maison bourgeoise (≥ 200 m², centre intra-boulevards ou secteur Arras centre), une part notable des ventes se conclut sans publication sur les portails. Les vendeurs cherchent la discrétion, les acheteurs sont déjà connus du conseiller. C'est mécaniquement plus tendu : il faut être en relation directe avec un mandataire local pour être tenu au courant.

Perspectives pour le second semestre 2026

La détente des taux d'emprunt a libéré une partie des primo-accédants restés en attente en 2024-2025. Le rythme observé sur la dernière année, -1,3 % en appartement et +5,4 % en maison, ne dessine aucun emballement, avec une pression un peu plus forte sur Saint-Laurent-Blangy et Beaurains, tirés par la demande famille.