Notre secteur préféré pour un investisseur budget 250-350 000 € qui veut du rendement sans sacrifier le patrimoine.
Stratégies possibles
Stratégie 1 : maison de ville 110-130 m² en location familiale nue. Loyer 890-1 050 €/mois. Ticket 270-320 000 €. Rendement brut 4,2 à 4,5 %, net 2,8-3,2 %.
Stratégie 2 : maison en colocation 3 chambres proche gare (pour navetteurs). Loyer 1 100-1 250 €/mois. Rendement brut 5 à 5,5 %, net 3,8-4,2 %.
Points d'attention colocation Saint-Pol
- Cible : jeunes actifs navetteurs Paris/Lille (pas étudiants).
- Chambres 12 m²+ obligatoires.
- Salon 18 m²+ pour justifier la vie commune.
- 2 salles d'eau si possible.
- Parking valorise significativement.
Locataire type et vacance
Location familiale : famille classique CDI, bail 4-6 ans, vacance annuelle 1-2 semaines.
Colocation navetteurs : jeunes cadres 25-32 ans, alternance Paris/Lille, bail 12 mois renouvelable. Vacance 2-4 semaines/an par chambre.
Notre regard d'agent
Notre analyse
Le vrai atout de Saint-Pol en investissement :
Notre conviction
Le rapport rendement / risque est excellent. Prix plus stable que Ronville (moins de volatilité), rendement supérieur à Anzin, liquidité meilleure que Blangy. C'est le « couteau suisse » du portefeuille immobilier CUA.
Une vente récente qui le résume
Un client achète en 2022 une maison rue de Méaulens 285 000 €, colocation 3 chambres. Loyer 1 150 €/mois, occupation 96 % sur 3 ans. Estimée aujourd'hui 315 000 €. TRI net estimé : 6,2 %.
Fiscalité
Location nue : régime réel avec déduction travaux, ou micro-foncier si loyers < 15 000 €/an.
Colocation meublée : LMNP réel simplifié, amortissement bien+mobilier, revenus quasi non imposés 10-12 ans.
Questions fréquentes
À propos de ce guide
Faut-il privilégier location nue ou meublée à Saint-Pol ?
Meublée pour la colocation (LMNP), nue pour la famille classique. Le choix dépend du bien et de votre TMI. À TMI 30 %+, le meublé LMNP est presque toujours plus intéressant.
Denormandie applicable ?
Oui, Arras éligible. Saint-Pol est parfait : ancien avec travaux (25 % minimum), zone urbaine dégradée. Réduction d'impôt 12/18/21 % sur 6/9/12 ans.
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